Leverkusen-Opladen: Gepflegtes 4-Familienhaus mit stabilen Erträgen und großem Entwicklungspotenzial

• Baujahr ca. 1912, schätzungsweiser Wiederaufbau 1946
• Vierfamilienhaus mit ca. 330 m² Wohnfläche auf vier Wohneinheiten
• IST-Kaltmiete (inkl. Wohnrecht): 24.384 € / SOLL-Kaltmiete (ohne Wohnrecht und Neuvermietung der sanierten Erdgeschosswohnung mit 12 € pro Quadratmeter): 34.152 €
• Erdgeschosswohnung 2016 im Zuge der Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum vollständig kernsaniert
• Laufend modernisierte Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung
• Modernisierte Tageslichtbäder, teilweise mit bodengleichen Duschen
• Überwiegend Gasetagenheizungen, Heizthermen teilweise bereits erneuert
• Dezentrale Warmwasserbereitung
• Leitungsinstallationen überwiegend in Kupfer und Kunststoff
• Dach aus den 1990er Jahren mit Beton- bzw. Tonziegeleindeckung
• Holzbalkendecken zwischen den Wohngeschossen, Trägerkappendecke über dem Kellergeschoss
• Kunststofffenster (überwiegend aus ca. 1985)
• Neue Kunststofffenster im Treppenhaus (2024)
• Neue Hauseingangstür (2025)
• Sanierung des Abwasserhauptstrangs vom Dachgeschoss bis in den Keller (2025)
• Langfristig vermietete Wohneinheiten mit stabilen Mietverhältnissen
• Erdgeschoss mit lebenslangem Wohnungsrecht (Bewohnerin 90 Jahre jung) und attraktivem Entwicklungspotenzial nach Erlöschen des Wohnrechts

Dieses gepflegte Vierfamilienhaus stammt aus der Zeit um 1912 und wurde schätzungsweise 1946 wieder aufgebaut. Heute präsentiert es sich in zentraler und zugleich gefragter Wohnlage von Leverkusen-Opladen. Die voll vermietete Liegenschaft überzeugt durch einen soliden baulichen Zustand, kontinuierlich durchgeführte Modernisierungen sowie ein attraktives Entwicklungspotenzial. Mit insgesamt ca. 330 m² Wohnfläche, verteilt auf vier Wohneinheiten, bietet die Immobilie eine nachhaltige Kapitalanlage mit langfristiger Perspektive.

Das Gebäude umfasst eine Erdgeschosswohnung mit ca. 77 m² Wohnfläche sowie drei weitere Wohnungen mit jeweils ca. 82 m² im 1. und ca. 84 m² im 2. Obergeschoss sowie ca. 87 m² im ausgebauten Dachgeschoss. Sämtliche Wohnungen verfügen über gut nutzbare Grundrisse mit großzügigen Wohnräumen, separaten Küchen und Tageslichtbädern. Die hohen Decken sowie teilweise erhaltene Holzbalkendecken verleihen insbesondere den Obergeschossen den charakteristischen Altbaucharme.

Die Erdgeschosswohnung wurde im Jahr 2016 im Zuge einer Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum vollständig kernsaniert. In diesem Zusammenhang wurden unter anderem sämtliche Fenster erneuert, die Elektroinstallation inklusive FI-Schutzschalter modernisiert, neue Bodenbeläge verlegt sowie eine zeitgemäße Heizungsanlage installiert. Das großzügige Tageslichtbad verfügt über eine bodengleiche Dusche und präsentiert sich in einem modernen Zustand.

Auch in den übrigen Wohnungen wurden fortlaufend Modernisierungen vorgenommen. Im 1. Obergeschoss wurde das Badezimmer vor wenigen Jahren umfassend modernisiert und mit einer bodengleichen Dusche ausgestattet. Die Wohnung im 2. Obergeschoss erhielt vor dem Einzug der heutigen Mieterin eine neue Gasetagenheizung. Im Dachgeschoss wurde die Heiztherme vor rund drei Jahren erneuert. Darüber hinaus wurden im Jahr 2024 neue Kunststofffenster im Treppenhaus sowie eine neue Hauseingangstür eingebaut. Erst im Jahr 2025 erfolgte zudem die Sanierung des Abwasserhauptstrangs vom Dachgeschoss bis in den Keller.

Die Beheizung erfolgt über Gasetagenheizungen. Die Erdgeschosswohnung verfügt ebenfalls über eine moderne Gasheizung. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral. Die Leitungsinstallationen bestehen überwiegend aus Kupfer- und Kunststoffleitungen.

Das Vierfamilienhaus ist vollständig genutzt. Die Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss sind langfristig vermietet und weisen stabile Mietverhältnisse auf. Die Wohnung im 1. Obergeschoss ist seit dem 01.04.2026 für eine monatliche Kaltmiete von 720 € vermietet. Die Wohnung im 2. Obergeschoss ist seit dem 01.02.2019 für eine monatliche Kaltmiete von 630 € vermietet. Die Wohnung im 3. Obergeschoss ist seit dem 01.06.2023 für eine monatliche Kaltmiete von 572 € vermietet. Das Erdgeschoss ist mit einem lebenslangen Wohnungsrecht zugunsten einer 90-jährigen Wohnberechtigten belastet. Die Wohnberechtigte zahlt derzeit monatlich 110 € Nutzungsentgelt sowie 130 € Nebenkostenvorauszahlung. Insgesamt belaufen sich die monatlichen Einnahmen auf 2.032 € (6,16 € je Quadratmeter), entsprechend 24.384 € jährlich. Die letzte Mieterhöhung der vermieteten Einheiten (2. OG und DG) erfolgte zum 01.05.2025.

Ein besonderes Entwicklungspotenzial bietet die Erdgeschosswohnung, die derzeit aufgrund eines lebenslangen Wohnrechts von einer 90-jährigen Wohnberechtigten genutzt wird. Nach Erlöschen des Wohnrechts besteht die Möglichkeit einer marktgerechten Neuvermietung und damit einer deutlichen Steigerung der Ertragskraft.

Zusammenfassend überzeugt die Immobilie als nachhaltige Kapitalanlage mit vier Wohneinheiten, stabilen Mietverhältnissen und fortlaufenden Modernisierungen. Zusätzlich bietet die Erdgeschosswohnung nach Erlöschen des Wohnrechts attraktives Potenzial für eine marktgerechte Neuvermietung und eine Steigerung der Ertragskraft.